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Un DNU polémico y su reglamentación sacuden el mercado de bienes raíces en CABA: la inscripción de boletos de compraventa de unidades futuras ya no será solo cosa del Registro de la Propiedad, y el seguro obligatorio para compradores, ¡desaparece!
El Ministerio de Justicia, a través de la Dirección General del Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal, ha desatado una verdadera revolución en el sector inmobiliario con la Disposición 10/2025. Basada en el controvertido Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) Nro. 1017/2024 y su reglamentación, esta medida tiene un objetivo ambicioso: "impulsar el crecimiento económico y productivo, el acceso al crédito y la inversión privada".
La principal novedad es que los boletos de compraventa de futuras unidades funcionales y complementarias, así como otros contratos similares, ahora podrán registrarse no solo en el Registro de la Propiedad Inmueble, sino también en entidades privadas autorizadas por la Comisión Nacional de Valores (CNV). Esto, a elección de las partes, busca agilizar y desburocratizar el proceso.
Sin embargo, hay una letra chica crucial: para que cualquier boleto sea registrado, ya sea en el Registro o en una entidad privada, es obligatorio que el titular del dominio del inmueble inscriba previamente una escritura pública de afectación. En ella debe expresar su voluntad de someter el inmueble a un régimen de propiedad horizontal o subdivisión del suelo. Este requisito es imperativo y busca darle un marco de certeza a la operación desde el inicio.
Pero la medida más impactante y potencialmente riesgosa para los compradores es la modificación del artículo 2071 del Código Civil y Comercial de la Nación. Antes, era obligatorio para los desarrolladores contratar un seguro a favor del adquirente para garantizar la devolución de las sumas entregadas en caso de que la obra no se concretara. Con el DNU 1017/24, este seguro pasa a ser una potestad del titular del dominio, es decir, ya no es de carácter obligatorio. Esto significa que los compradores de propiedades en pozo o futuras unidades podrían quedar desprotegidos ante eventuales incumplimientos si el desarrollador decide no contratar el seguro. ¡Atención, inversores y familias que buscan su primera vivienda!
Esta disposición busca dinamizar el mercado de la construcción y facilitar la inversión, pero genera un debate sobre la protección del consumidor. Mientras que los desarrolladores podrían ver reducidos sus costos y trámites, los compradores asumen un riesgo mayor. Es fundamental que los futuros adquirentes exijan toda la información y, si es posible, negocien la inclusión de garantías adicionales o la contratación del seguro, aunque ya no sea mandatorio.
