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El Registro de la Propiedad Inmueble abre la puerta a las hipotecas divisibles, una medida del DNU 1017/2024 que promete reactivar el crédito y la construcción, pero con nuevas reglas de juego para desarrolladores y compradores.
El Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal lanza la Disposición 14/2025, una normativa clave que reglamenta la inscripción de las hipotecas divisibles, un instrumento que viene a cambiar las reglas del juego en el mercado inmobiliario, impulsado por el polémico DNU N° 1017/2024. El objetivo es claro: dinamizar el crédito hipotecario, fomentar la inversión privada y, supuestamente, facilitar el acceso a la vivienda y el empleo en la construcción.
Tradicionalmente, las hipotecas eran indivisibles. Ahora, se permite dividir la garantía respecto del crédito y de los bienes afectados. Esto es crucial para proyectos inmobiliarios que contemplan la construcción de futuras unidades o parcelas. En la práctica, un desarrollador podrá hipotecar un terreno para un edificio y, una vez dividido, esa hipoteca podrá fraccionarse y afectar individualmente a cada unidad funcional.
Para que estas hipotecas divisibles puedan inscribirse, la disposición exige una serie de datos cruciales en la escritura pública y el formulario de inscripción:
Este nuevo esquema busca dar mayor flexibilidad a los desarrolladores y facilitar el financiamiento de grandes obras, al permitir que las hipotecas se adapten a la venta individual de las unidades. Sin embargo, los compradores de "pozo" deberán estar más atentos que nunca para entender cómo la hipoteca del terreno impactará en su futura propiedad y la potencial divisibilidad de la deuda. La medida, si bien busca desburocratizar y estimular, también introduce una complejidad que podría generar incertidumbre si no se maneja con total transparencia y asesoramiento legal riguroso. Para estar informado, se recomienda consultar a escribanos y abogados especializados en derecho inmobiliario.
