¡BOMBAZO INMOBILIARIO EN CABA! El Registro de la Propiedad le pone un freno a la 'Sobreelevación'

El Ministerio de Justicia, a través de la Dirección General del Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal, acaba de lanzar una medida que sacude el tablero del mercado inmobiliario porteño: la Disposición 3/2026. Esta normativa deroga la Disposición Técnico Registral N° 2/99, que permitía registrar de forma autónoma el tan debatido 'derecho de sobreelevar' o 'derecho de sobre-edificación'. En criollo: la posibilidad de construir pisos o unidades adicionales sobre un edificio existente sin el consentimiento unánime de los propietarios se vuelve una misión casi imposible.

¿Qué cambia radicalmente?

La clave está en la interpretación del Código Civil y Comercial de la Nación. El Registro sostiene que el 'derecho de sobreelevar' es un derecho personal, no un derecho real, y por ende, no puede ser inscripto de forma autónoma en los registros inmobiliarios. Esto se alinea con la doctrina mayoritaria que, desde hace décadas, venía advirtiendo sobre la naturaleza de este derecho. Antes, la Disposición 2/99 era una puerta trasera que ahora se cierra de golpe.

¿Cómo afecta esta decisión a la sociedad y al mercado?

• Para Desarrolladores y Constructores: Esta es una noticia de alto impacto negativo. Los proyectos que dependían de adquirir y registrar este derecho para sumar pisos o unidades a edificios existentes enfrentarán un camino mucho más empinado. Ahora, para dar de alta nuevas unidades por sobreelevación, se requerirá el consentimiento de todos los titulares registrales de las unidades del edificio. Si bien hay una excepción si la modificación ya estaba prevista en el Reglamento de Propiedad Horizontal original, la necesidad de unanimidad (o del consentimiento de los titulares de las unidades comprometidas si hay alteración de porcentuales) eleva drásticamente la complejidad y los costos de negociación. Esto podría ralentizar o incluso frenar ciertos desarrollos verticales en la ciudad.

• Para Propietarios de Inmuebles: ¡Atención! Esta medida es una victoria para los dueños de departamentos. Sus porcentuales de dominio no podrán ser alterados a la ligera. Si tenés una hipoteca sobre tu propiedad, también estás más protegido, ya que se exige el consentimiento de los acreedores hipotecarios ante cualquier modificación que disminuya los porcentuales de dominio de las unidades existentes. Esto fortalece la seguridad jurídica de los propietarios actuales.

• Contexto y Antecedentes: La Disposición se basa en la necesidad de unificar criterios y evitar la confusión de inscribir derechos personales como si fueran reales. Cita a juristas como José M. Orelle, Daniel E. Ahumada y Luis Moisset de Espanés, quienes ya en 1978 y 2009 respectivamente, rechazaban la registración autónoma de este derecho. La normativa resalta que, para quienes busquen edificar sobre lo ya construido, existe el Derecho Real de Superficie (arts. 2114 y ss. del CCCN), que sí tiene regulación registral específica y es la vía legal adecuada.

Lo más importante para el ciudadano común:

Si sos propietario de un departamento, esta disposición te da más poder y protección. Ahora, para que se construyan más pisos encima de tu edificio, tu consentimiento (y el de tus vecinos) será, en la mayoría de los casos, indispensable. Esto te protege de sorpresas y posibles diluciones de tu parte en el condominio.

"En el sistema normativo argentino actual no es posible dar publicidad registral al derecho de sobreelevar" – Ahumada y Moisset de Espanés (2009)

Para estar informado sobre futuras actualizaciones, es crucial seguir las publicaciones del Boletín Oficial y, ante cualquier duda sobre tu propiedad o un proyecto de construcción, consultar a un escribano o abogado especialista en derecho inmobiliario.